Zkušenosti se stavebními firmami vázanými na koupi pozemku

Mám obavy z výstavby rodinného domu se stavební firmou, která je navázána na prodej pozemku. Chystám se koupit pozemek, k němuž se váže výstavba domu od stavební firmy, kterou jsem si nevybral. Nevím jakým referencím mohu věřit.

Se společnostmi pro výstavbu rodinných domů, které jsou přímo navázané na koupi pozemku, tzn. že v případě koupě pozemku podepisujete současně smlouvu na výstavbu rodinného domu, jsem se potkal již před několika lety, kdy se tento způsob prodeje pozemků stal velmi oblíbeným. Již v té době jsem vykonával činnost technického dozoru stavebníka.

V pár bodech se pokusím shrnout zkušenosti s těmito stavebními společnostmi obecně bez ohledu, zda se jedná o dřevostavbu či zděný dům:

• Často se jedná o společnosti, které pro výstavbu najímají různé skupiny řemeslníků, popř. jednotlivce, což je při současném stavu na trhu práce celkem i přirozené. Průběh stavby pak většinou dohlíží a koordinují najmutí odborně způsobilí stavbyvedoucí, popř. kmenoví zaměstnanci. Společnosti však mají, díky výše uvedenému, poměrně horší možnost ovlivnit činnost řemeslníků, jejich odbornost, způsob provádění nebo použité nástroje a nářadí. Jde samozřejmě o individuální zvyklosti každé společnosti. Je rozhodně dobré se před podpisem smlouvy o těchto vztazích informovat. Tyto vztahy mohou mít významný vliv na uplatňovaní reklamací či výtek k provedeným částem díla a mohou být proto ze strany zhotovitele řešeny nedostatečně. Současně je dobré dobře se informovat o pracích, které jsou a které nejsou závazkem zhotovitele. Stává se, že část prací generální zhotovitel přenechává na zodpovědnosti subdodavatelů, se kterými je pak poměrně horší domluva.

• Společnosti, které jsou navázané na developerské společnosti současně mohou být poměrně hodně vytíženy a mohou mít rozestavěn poměrně vysoký počet rodinných domů, což následně klade vyšší nároky na koordinaci staveb. To může být známka profesionality, ale také stavů, kdy se nepodaří koordinaci zajistit optimálně a výsledkem může být vliv i na kvalitu provedení, častěji však na dobu provádění díla. Rozhodně je dobré se na tyto informace doptat a zjistit maximum informací o fungování firmy, např. kolik domů má na starost jeden stavbyvedoucí, jak často se nachází na stavbě, apod.

• Pozor na financování a způsob postupného splácení stavby. Na počátku v každém případě požadujte podrobný (položkový) rozpočet stavby, který bude přílohou smlouvy o dílo. Nenechte se odbýt obecným rozpočtem stavby, který zahrnuje jen pár desítek položek se souhrnnými částmi díla. Vyúčtování, které standardně bývá buď měsíčně nebo po dokončených celcích pak musí obsahovat konkrétně odvedené práce a dodaný materiál dle položkového rozpočtu, případně vícepráce, které by měly opět být vyčísleny položkově dle některého ceníku stavebních prací. V případě, že Vám stavební firma tento požadavek odmítne, musíte být připraveni na potíže během stavby. Rozhodně se podrobně pověnujte tomu, co je Vám nabízeno jako tzv. "nadstandardy" a co je vlastně zahrnuto v nabízené ceně.

• Dále také věnujte pozornost komunikaci jednatelů stavebních nebo developerských společností, které Vám výstavbu Vašeho domu nabízí. V minulosti jsem se již setkal se společnostmi, kde tato komunikace byla rozhodně nestandardní a nezřídka obsahovala i „odstrašující varování“, které bylo ze strany klientů vnímáno jako trest, pokud nenaplní vůli zhotovitele. Signály, jakým způsobem s Vámi bude později zhotovitel jednat můžete vnímat již před podpisem smlouvy, kdy budete např. klást otázky na podrobnosti zhotovení díla, vztahy mezi generálním zhotovitelem a jeho subdodavateli a především pokud se začnete zajímat o finance a budete striktně požadovat položkový rozpočet stavby.

• Navštivte bývalé klienty zhotovitele. Určitě si na to udělejte čas a zeptejte se na jejich zkušenosti. Neomezujte se však na jednoho bývalého klienta, ale navštivte minimálně 3 až 5 klientů.

Mohu dle vlastních zkušeností potvrdit, že velká část klientů některých stavebních společností, které nejednaly eticky a při provádění stavby se pohybovaly na hraně zákona není s průběhem stavby, často ani s výsledkem spokojená. Většina z těchto klientů ke konci stavby rezignuje a chce mít již celou záležitost "za sebou" i za cenu, že se musí smířit s provedením díla, které je jim předloženo. Výjimečně je spor řešen i soudně. Ale klienti na to většinou nemají časový prostor, neboť  jsou např. nuceni ke stěhování nebo jsou ve výpovědi stávajícího nájmu či jsou po prodeji předchozí nemovitosti a jsou tak ochotni přistoupit na podmínky takto jednajících společností.

Moje doporučení :

Pokud jste již podepsali smlouvu a následně zjistili, že se jedná o takto "závadnou" stavební společnost, vyvažte se z ní, co nejdříve to bude možné a postavte Váš RD s jinou firmou. 

Pokud se rozhodnete pokračovat, pak ani nevyhazujte peníze za technický dozor, neboť podmínky smlouvy a přístup zhotovitele Vám pravděpodobně znemožňují jakékoliv výhrady proti prováděné stavbě a bude Vás to stát jen nervy, čas a nakonec i peníze. V tomto případě doporučuji na stavbu jezdit, co nejméně, platit, co si zhotovitel řekne a doufat, že vše dobře dopadne.

Existují i společnosti, které podpisem smlouvy o dílo zakazují poskytovat informace o průběhu stavby veřejně, např. na internetu nebo sociálních sítích a je jim tak ze strany zhotovitele bráněno v šíření negativních referencí.

Pokud jste ještě před podpisem smlouvy a zjistíte, že se jedná o takovou společnost, rozhodně nepodepisujte a raději najděte jinou eticky jednající společnost. Mohu potvrdit, že existují. Rodinný dům většinou chcete stavět jen jeden za život.